中山區店面一樓  中山買屋 / 中山買房 - 翠碧園A區一樓包租連鎖藥局捷運中山國中站大台北法拍仲介

※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

拍賣價：8738 萬
參考單價：104.05 萬/坪
地址：台北市中山區龍江路 242號地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
案號：114節1258乙
拍次：一拍
點交情況：不點交
社區：翠碧園A區
總坪數：83.98 坪 (不含車位面積)
主建物面積：37.84 坪
附屬建物面積：42.98 坪
共同使用：3.16 坪
土地面積：16.68 坪
樓別/樓高： B1~1樓 / 8738樓
屋齡：44 年
法定用途：商業用
形式/類型：商用/ 店面
電梯：有

詳細資訊

管理方式：管理員(警衛)
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

購屋分析報告：翠碧園 A 區店面法拍物件

1. SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	1. 穩定租約保障：目前出租給連鎖藥局「大樹龍江藥局」，月租金 15 萬，租約至民國 122 年（2033 年），提供長期穩定現金流。 2. 地段優勢：位於中山區龍江路，鄰近捷運中山國中站，商圈成熟，人潮流動高，利於商業經營。 3. 產權安全：經政府單位確認非海砂屋、輻射屋或受災建築，且無非自然死亡紀錄，風險相對較低。 4. 管理成本低：每月管理費僅 1,000 元，且現況已由承租人維護使用。
劣勢 (Weaknesses)	1. 無法即時點交：標的注明「拍定後不點交」，買方須忍受租約至 2033 年才能收回屋產權，期間無自用可能。 2. 屋齡偏高：屋齡已達 44 年，未來可能面臨修繕成本增加或銀行貸款成數受限的問題。 3. 租金報酬率偏低：按第一拍總價 8,738 萬計算，年租金回報率約 2%，低於一般投資型不動產的期望值（通常需達 3%~5%）。 4. 無車位：未包含停車位，對於需要停車的潛在需求者而言，便利性稍減。
機會 (Opportunities)	1. 二拍、三拍優惠：若第一拍流標，後續拍賣價格分別降至 6,991 萬及 5,593 萬，屆時租金報酬率將顯著提升至 2.5%~3.2%，更具投資吸引力。 2. 地段增值潛力：中山區屬台北市核心區域，長期持有具土地增值潛力，尤其適合資產配置型買方。 3. 法拍市場價格落差：若以低於市價購入，未來可透過處分或再出租獲得價差收益。
威脅 (Threats)	1. 租約鎖定風險：雖有法律保障租戶權益，但承租人在契約到期前不得強行遷出，資金被長期綁定。 2. 建物老舊隱憂：44 年歷史的老舊大樓，未來可能受都市更新或危老重建進度影響，導致交易流動性變差。 3. 使用分區限制：土地使用分區為第三種住宅區，雖現況合法經營藥局，但未來若變更用途可能受限。 4. 法拍未知成本：公告已提及瑕疵擔保限制，買方需自行承擔潛在隱蔽風險（如結構問題或稅金追繳）。

2. 物件評論與購買建議

綜合評價： 本物件屬於「現金流穩定但流動性較低」的長期收租型資產。對於尋求被動收入且能接受長期間無屋主權使用的投資者而言，這是一個標的清晰的法拍機會；但若期待短期投資回報、自營店面或高報酬率，則目前的第一拍價格並不具吸引力。

是否值得購買： 建議「觀察後續拍賣」後再作決定，不宜急著在第一拍競標。

主要理由：

投資報酬率不足：以第一拍底價 8,738 萬計算，扣除稅費後，年化租金回報率約為 2%。這對於不動產投資而言偏低，資金佔用成本較高。若能等待至第二拍（約 6,991 萬）或第三拍（約 5,593 萬），報酬率將更具吸引力。
租約無法中斷：物件明確註明「不點交」，意味著買方在未來十年內無法使用該空間自用或另行招租，僅能等待現行合約結束。此特性適合有閒置資金、不需動用屋產的保守型投資人。
老屋風險與增值：44 年屋齡雖非危樓，但可能影響未來銀行貸款評估及轉手難度。然而，其地段位於捷運雙核心區（中山國中站），長期抗跌性較佳。

購買前建議： 若您決定參與此法拍，務必確認自身的現金流是否能支撐至租金合約結束（約 10 年），並評估後續拍賣價格是否低於第一拍底價的兩折以獲取合理利潤。同時，請務必確認自身對「住宅區商用」之未來變動的接受度。